Введение 3
1. Теоретические аспекты процесса оценки затратным методом 4
1.1 Методы оценки недвижимости в России: ограничения и применимость 4
1.2 Процесс оценки 8
1.3 Этапы Затратного подхода 11
2. Определение рыночной стоимости затратным методом 17
2.1 Характеристика экономической ситуации 17
2.2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования 19
2.3 Определение рыночной стоимости земельного участка 20
Заключение 28
Список литературы 29
Приложения….30
Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие- либо чрезвычайные обстоятельства.
Целью работы является оценка рыночной стоимости недвижимости затратным подходом.
В рамках доходного подхода выделяют два основных метода:
- метод прямой капитализации;
- метод капитализации по норме отдачи (метод дисконтированных денежных потоков).
Сравнительный подход
Сравнительный подход основан на принципе замещения, который предполагает, что при наличии на свободном и конкурентном рынке объектов, сходных по своим характеристикам, покупатель не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую ему может обойтись покупка объекта, аналогичного по полезности.
Сравнительный подход имеет ряд недостатков:
- игнорирование перспектив развития предприятия в будущем;
- потребность сбора информации по большому количеству аналогов, что является достаточно трудоемким процессом;
- необходимость выполнения сложных корректировок в процессе нивелирования различий оцениваемого объекта и аналога для определения итоговой величины стоимости.
В качестве достоинств сравнительного подхода можно выделить:
- определение цены объекта на основе фактической цены купли-продажи сходных предприятий с использованием корректировок, обеспечивающих сопоставимость аналога с оцениваемым объектом;
- реальное отражение спроса на данный объект инвестирования.
Сравнительный подход представлен методом сравнения продаж.
Метод сравнения продаж
При наличии достаточного количества достоверной информации о недавних продажах подобных объектов метод сравнения продаж позволяет получить результат, максимально близко отражающий отношение рынка к объекту оценки.
Считается, что наиболее достоверные результаты метод сравнения продаж дает при оценке некоммерческой недвижимости — многоквартирных и индивидуальных жилых домов, коттеджей, садовых и дачных участков.
Применение метода сравнения продаж заключается в последовательном выполнении следующих действий:
- подробное исследование рынка с целью получения достоверной информации обо всех факторах, имеющих отношение к объектам сравнимой полезности;
- определение подходящих единиц сравнения и проведение анализа по каждой единице;
- сопоставление оцениваемого объекта с выбранными объектами сравнения с целью корректировки их продажных цен или исключение из списка сравниваемых;
- приведение ряда скорректированных показателей стоимости сравнимых объектов к одному или к диапазону рыночной стоимости объекта оценки.
Проанализировав существующие подходы к оценке недвижимости, можно выделить недостатки и достоинства каждого.
Таким образом, с позиции затратного подхода стоимость недвижимости представляет собой стоимость затрат на создание аналогичного объекта. С позиции доходного подхода, который также называют подходом на основе капитализации дохода, стоимость недвижимости определяется величиной будущих выгод владельца. С позиции сравнительного подхода величина стоимости рассчитывается исходя из сопоставления цен недавних продаж сопоставимых объектов.
Поскольку есть несколько видов оценки, каждый из которых имеет законное место как конечный результат оценки определенного класса, Оценщиком применяются те из них, которые наиболее пригодны в данном конкретном случае с учетом максимального приближения к реальным результатам.
Затратный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для восстановления либо замещения объекта оценки, с учетом его износа;
1. Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» от 29.07.98 № 135-ФЗ.
2. Иванова Е. Н. Оценка стоимости недвижимости. – М.: КноРус, 2009, 344 с.
3. Оценка объектов недвижимости. Учебное пособие. М., ИНФРА-М., 2010г.
4. Оценка рыночной стоимости недвижимости. Серия \"Оценочная деятельность\". Учебное и практическое пособие. - М.: Дело, 2008.- 384 с.
5. Оценка недвижимости, под редакцией А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой. Москва \"Финансы и статистика\" 2010 г.
6. Оценка рыночной стоимости недвижимости. / Под ред. Зарубина В.Н и Рутгайзера В.М. – М.: Дело, 2008.
7. Положения по техническому обследованию жилых зданий ( ВСН 57-88р). Госгражданстрой.
8. Справочник по проверке проектно-сметной документации . Д.Е. Лялин, В.А. Киселев.- М: 2008 год.
9. Тарасевич Е. И. Оценка недвижимости. - Спб., 2008 г.
10. Фридман Д., Ордуэй Н. / Анализ и оценка приносящей доход недвижимости. – М.: Дело 2010.
11. Шевчук Д.А. Оценка недвижимости и управление собственностью. – М.: Финансы и статистика, 2010, 543 с.
12. Экономика недвижимости. / Под ред. Ресина В.И. – М.: Дело, 2009г.
Дипломная работа:
Повышение рыночной стоимости предприятия
Магистерская работа:
Определение рыночной стоимости земельных участков при оспаривании кадастровой стоимости
Дипломная работа:
Разработка рекомендаций по повышению рыночной стоимости предприятия
Дипломная работа:
Постановка на кадастровый учёт и оценка рыночной стоимости 3-комнатной квартиры в восточном административном округе г. москвы
Курсовая работа:
Оценка объекта недвижимости на примере офисного здания, расположенного по адресу: г. Владимир, ул. Электрозаводская, дом 2
